Acheter sa résidence principale en SCI, société civile immobilière, plutôt qu’en nom propre offre de nombreux avantages. Ce dispositif juridique permet de transmettre facilement le bien à ses héritiers, de limiter les frais de succession et d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision. Explications.

Les avantages de la SCI familiale

La société civile immobilière (voir notre article) est particulièrement avantageuse pour l’acquisition d’une résidence principale. Plus particulièrement la SCI familiale (dans laquelle tous les associés doivent être de la même famille jusqu’au quatrième degré ou par alliance). La société doit au moins être composée de deux personnes morales.

Elle permet notamment les avantages suivants : 

• disposer du bien selon votre volonté. Vous pouvez, le vendre, le louer, y réaliser des travaux ou y vivre même après le décès du conjoint ; 
• faciliter la transmission du bien aux héritiers ; 
• limiter les frais de succession. Vous avez la possibilité de transmettre régulièrement des parts de la société tout en profitant de l’abattement de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans ;
• éviter l’indivision. La SCI évite les blocages lors des décisions à prendre concernant le bien, dus aux désaccords entre les associés.

De même, alors que seuls les couples mariés ont des droits sur le bien en cas de décès de l’un des époux, la SCI permet dans ce cas à ceux qui sont pacsés ou concubins de répartir les parts entre eux. Le survivant en conservera la jouissance. Toutefois, dans ce cas précis, il ne pourra vendre le bien sans l’accord des héritiers.

Comment créer une SCI familiale 

Le montage de la SCI familiale est identique à celui de la SCI classique. Les statuts doivent être définis par les associés et rédigés par écrit en détaillant :

• la dénomination et l’objet de la SCI ;
• l’adresse du siège social ;
• le capital social ;
• la durée de vie (qui ne peut dépasser 99 ans) ;
• le mode de fonctionnement de la SCI ;
• la désignation et les pouvoirs du gérant ;
• les apports et la responsabilité de chaque associé.

Le capital de la SCI doit ensuite être déposé dans une banque, la société doit déposer une annonce légale et s’immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce afin qu’elle soit inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS). Un extrait KBIS lui sera attribuée.

Quel régime d’imposition choisir 

Les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes en nom propre ou en SCI. 

Si la SCI est normalement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les associés peuvent choisir de la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS). 

- IR. Dans ce cas, les règles qui s’appliquent à l’IR sont celles des revenus fonciers. Chaque associé de la SCI est imposé individuellement. Il peut déduire par exemple les frais de gestion ou la taxe foncière. 

- IS. Choisir l’IS n’a d’intérêt que si le bien est censé rapporter des bénéfices dans le cas d’une location par exemple ou si le but est de vendre pour faire une plus-value. Dans ce cas les associés ne sont pas imposés individuellement. Mais la société peut également déduire certaines charges comme la taxe foncière, les frais d’acquisition, la rémunération du gérant, l’amortissement, les frais de gestion ou encore les frais d’entretien et de réparation.

Attention, si vous êtes soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la résidence principale ne bénéficie pas de l’abattement de 30%, ce qui est le cas quand on est propriétaire en nom propre. Le fisc considère tout simplement que vous possédez des parts sociales et non le bien immobilier.

Les inconvénients d’une SCI 

Il y en a quelques-uns : 

- devoir remplir de nombreuses formalités ; 

- réunir la somme nécessaire à la création de la SCI et l’intégrer dans son plan de financement (1 500 euros minimum). 

- effectuer une gestion rigoureuse, comme la tenue d’une assemblée générale une fois par an, la rédaction des procès-verbaux des assemblées générales, la tenue des comptes (assurances, taxe foncière, travaux éventuels…).

Enfin, « Il faut savoir que depuis la loi Macron du 05 août 2015, la résidence principale des associés d'une SCI est insaisissable. Sauf si celle-ci a été intégrée dans une SCI existante par les associés. Dans cette hypothèse, le bien, appartenant à la SCI, peut faire l'objet d'une saisie pour ses dettes non honorées. En pratique cependant, les associés d'une SCI étant indéfiniment et personnellement responsables des dettes de la société à proportion de leurs apports, les créanciers auront tendance à se retourner contre eux personnellement avant de saisir le bien à défaut du paiement », précise Maître Yannis John, du cabinet Kalians Avocats.